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Immo-ESt-Befreiung bei Verkauf des Hauptwohnsitz-Gebäudes

Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf steuerpflichtig. Es ist aber unklar, bis zu welcher Größe der Grundanteil steuerbefreit ist. >>>

Veräußerungen von Grundstücken, die keinem Betriebsvermögen angehören, sind in Höhe der Immobilienertragsteuer (= 30%) steuerpflichtig. Der Grundstücksbegriff umfasst den nackten Grund und Boden, ein Gebäude einschließlich Gebäude auf fremdem Grund (Superädifikate) und grundstücksgleiche Rechte.
Der Gesetzgeber hat jedoch Einzelfälle von der generellen Steuerpflicht befreit, wie etwa die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden oder die Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs. Eine weitere Befreiung von der Steuerpflicht ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung.

Zwei Drittel der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann in jenen Fällen in Anspruch genommen werden, in denen Eigenheime oder Eigentumswohnungen veräußert werden und diese dem Veräußerer entweder ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist als Gebäudebefreiung konzipiert, allerdings erstreckt sie sich auf den Grund und Boden, soweit dieser dem Eigenheim oder Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist dies bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls der Fall. Ein darüber hinausgehender Grundanteil ist jedoch steuerpflichtig. Von der Hauptwohnsitzbefreiung für das Gebäude sind grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte) nicht umfasst.

VwGH: gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit

An den Verwaltungsgerichtshof gelangte vor kurzem ein Fall, bei dem der Steuerpflichtige unter Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung sein Wohnhaus mitsamt einer Grundstücksfläche von ca. 3.700 m² verkaufte. Während das Finanzamt die Veräußerung der Liegenschaft zum Teil der Immobilienertragsteuer aufgrund der die 1.000 m² übersteigenden Fläche unterwarf, entschied das Bundesfinanzgericht, dass die gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit sei.

Der Verwaltungsgerichtshof hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts mit der Begründung auf, dass zwar bei einem bebauten Grundstück das Gebäude und der Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut bilden, allerdings zu dem einheitlichen Wirtschaftsgut nur jene Grundstücksfläche gehört, die nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet. Für die Größe dieser Grundstücksfläche stellt der Verwaltungsgerichtshof auf jenes Ausmaß ab, das nach der Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist.

Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf somit steuerpflichtig. Eine exakte Benennung, wie groß ein Bauplatz „nach der Verkehrsauffassung“ ist, blieb der Verwaltungsgerichtshof leider schuldig. Es ist somit weiterhin unklar, bis zu welcher konkreten Größe der Grundanteil im Einzelfall steuerbefreit ist.

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Registrierkasse: Seit 1.4.2017 erforderliche Beleginhalte beachten!

Seit 1.4.2017 müssen Registrierkassen verpflichtend mit einer technischen Sicherheitseinrichtung zum Schutz gegen Manipulation ausgestattet sein. >>>

Ein aktiver Manipulationsschutz ist am Beleg am QR-Code erkennbar, der einen individuellen Signaturwert des jeweiligen Unternehmens für die Signierung der Barumsätze in der Registrierkasse beinhaltet. Die Barumsätze in der Registrierkasse werden in chronologischer Reihenfolge mit dieser Signatur verkettet. Wird eine Registrierkasse manipuliert, wird die geschlossene Barumsatzkette unterbrochen und die Manipulation somit erkennbar.

Seit 1.1.2016 müssen sämtliche Belege folgende Daten enthalten:

  • Bezeichnung des liefernden oder leistenden Unternehmens
  • Fortlaufende Nummer, die zur Identifizierung des Geschäftsvorfalls einmalig vergeben wird
  • Tag der Belegausstellung
  • Menge und handelsübliche Bezeichnung der Ware oder Dienstleistung
  • Betrag der Barzahlung

Seit 1.4.2017 müssen auf einem Beleg, der mittels einer Registrierkasse ausgedruckt wird, zusätzlich nachstehende Daten enthalten sein:

Kassenidentifikationsnummer
Datum und Uhrzeit der Belegausstellung
Betrag der Barzahlung getrennt nach Steuersätzen
maschinenlesbarer Code (QR-Code oder Link in maschinenlesbarer Form)

Vom Beleg ist eine Durchschrift oder im selben Arbeitsgang mit der Belegerstellung eine sonstige Zweitschrift anzufertigen und aufzubewahren. Die sonstige Zweitschrift kann auch eine elektronische Speicherung sein. Es gilt eine siebenjährige Aufbewahrungspflicht ab Schluss des Kalenderjahres, in dem der Beleg ausgestellt wurde.

Beim laufenden Betrieb einer manipulationssicheren Registrierkasse müssen insbesondere folgende Punkte beachtet werden:

  • Erstellung von Monats- und Jahresbelegen: Monats- und Jahresbelege sind zu signierende Kontrollbelege mit dem Betrag Null (0) Euro, die zum Monats- bzw. Jahresende zu erstellen sind. Der Monatsbeleg für Dezember ist gleichzeitig der Jahresbeleg. Dieser ist jedes Jahr zusätzlich auszudrucken bzw. elektronisch zu erstellen, aufzubewahren und mittels der BMF Belegcheck-App zu prüfen.

Quartalsweise Sicherung des Datenerfassungsprotokolls: Das Datenerfassungsprotokoll der Registrierkasse ist zumindest quartalsweise auf einem externen Datenträger unveränderbar zu sichern. Jede Sicherung ist nach den Vorschriften der Bundesabgabenordnung (BAO) mindestens sieben Jahre aufzubewahren.

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Umsatzsteuerliche Behandlung von Auslagenersatz und durchlaufenden Posten

Verrechnet ein Unternehmer Kosten an seine Kunden weiter, so muss er stets prüfen, ob dieser Auslagenersatz umsatzsteuerpflichtig ist oder nicht. Dabei ist zu beachten, ob der Ersatz Teil des Entgeltes ist und auf wen die ursprüngliche Rechnung ausgestellt wurde. >>>

Auslagenersatz

Ein Leistungsaustausch setzt Leistung und Gegenleistung, das Vorliegen von zwei Beteiligten und die innere Verknüpfung zwischen Leistung und Gegenleistung voraus. Klassisches Beispiel ist die Lieferung einer Ware gegen ein bestimmtes Entgelt. Ein solcher Leistungsaustausch liegt auch dann vor, wenn der Unternehmer für seine Leistung lediglich eine Gegenleistung in Höhe der Selbstkosten anstrebt. Ob der Unternehmer nämlich ein Entgelt nur in Höhe der Selbstkosten verrechnet, ob er einen Gewinnaufschlag vornimmt oder ob vom Kunden lediglich ein Kostenbeitrag zu leisten ist, ist für die Einordnung als Leistungsaustausch unerheblich.
Verrechnet der Unternehmer etwa für seine erbrachte Beratungsleistung nur das Kilometergeld, so ist dieser Betrag dennoch umsatzsteuerpflichtig. Dabei ist zu beachten, dass der Auslagenersatz als Nebenleistung das umsatzsteuerliche Schicksal der Hauptleistung teilt (z.B. Versandkosten bei einer Lieferung). Dies gilt sowohl für den Steuersatz, der sich nach der Hauptleistung richtet, als auch für die Anwendbarkeit von Steuerbefreiungen.

Wird hingegen ein Ersatz effektiver Kosten ohne Zusammenhang mit einer Leistung/Gegenleistung vereinbart, so unterliegt diese Zahlung nicht der Umsatzsteuer.
Beispiel: Vom Betriebsratsfonds werden Warengutscheine eingekauft und zum Selbstkostenpreis an die Belegschaftsmitglieder weitergegeben.

Durchlaufende Posten

Als durchlaufende Posten bezeichnet man Beträge, die zwar vom Unternehmer weiterverrechnet werden, aber im Namen und für Rechnung eines anderen vereinnahmt oder verausgabt werden. Durchlaufende Posten zählen nicht zum Entgelt, da die Vertragsbeziehung direkt zwischen dem Kunden des Unternehmers und dem Erbringer der Leistung zustande kommt (Rechnung des Erbringers lautet auf Namen des Kunden) und sind vom Unternehmer daher netto, am besten separat ausgewiesen, an seinen Kunden weiter zu verrechnen. Zu den wichtigsten durchlaufenden Posten zählen Orts- und Kurtaxen, Rezeptgebühren, Begutachtungsplaketten für Autos oder von Rechtsanwälten oder Notaren weiterverrechnete Gerichtsgebühren.

Ist hingegen der Unternehmer selbst Vertragspartner des Erbringers der Leistung (die Rechnung lautet auf den Namen des Unternehmers, dieser bekommt und behält die Rechnung), ist der vom Unternehmer weiterverrechnete Auslagenersatz Teil seines Entgelts (siehe oben). Solche Beträge unterliegen der Umsatzsteuer unabhängig davon, ob in der ursprünglichen Eingangsrechnung an den Unternehmer eine Vorsteuer ausgewiesen ist oder nicht (wie etwa bei Portospesen oder Versicherungsprämien).

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Rückerstattung von zuviel bezahlten SV-Beiträgen

Überschreitet die Summe aller SV-Beitragsgrundlagen aus verschiedenen Tätigkeiten die Höchstbeitragsgrundlage von € 69.720 pro Jahr, so werden unter Umständen zuviel Sozialversicherungsbeiträge bezahlt. >>>

Personen, die mehrere versicherungspflichtige Tätigkeiten ausüben, wie etwa Dienstnehmer und Landwirte oder Landwirte und Gewerbetreibende, sind nach verschiedenen Sozialversicherungsgesetzen versichert und entrichten daher auch mehrfach Sozialversicherungsbeiträge.
Derzeit gibt es folgende Möglichkeiten, diese überschießenden SV-Beiträge zurück zu bekommen:

Antrag auf Beitragserstattung

Über Antrag an die Sozialversicherungsanstalt wird eine Rückerstattung der Beiträge in der Krankenversicherung in Höhe von 4% vorgenommen. Es wird somit nicht alles rückerstattet, da sich die KV-Beiträge auf 7,65% belaufen. Dieser Antrag muss bis zum Ende des dritten Kalenderjahres, das dem Beitragsjahr folgt, gestellt werden. Die SVA ist verpflichtet, die Höhe derartiger Beitragserstattungen den Finanzbehörden in Form eines Lohnzettels bekannt zu geben, wenn (auch) Kranken- und Unfallversicherungsgesetz -Beiträge erstattet wurden. Die Erstattung der Beiträge in der Pensionsversicherung erfolgt von Amts wegen spätestens bei Pensionsanfall, davor ebenfalls nur auf Antrag.

Antrag auf Differenzvorschreibung

Da bei der nachträglichen Rückerstattung nicht alle einbezahlten Beiträge zurückbezahlt werden, sollte bei Kenntnis der zukünftigen Überschreitung schon zuvor ein Antrag auf Differenzvorschreibung gestellt werden: in diesem Fall reduziert die zuständige Sozialversicherungsanstalt bereits laufend die Höhe der vorgeschriebenen Beiträge, so dass ein Überschreiten der Höchstbeitragsgrundlage von vornherein vermieden wird.

Beispiel

in Gewerbetreibender verdient als Angestellter monatlich € 3.000 (€ 42.000 im Jahr). Die Jahresbeitragsgrundlage aus dem Gewerbe macht weitere € 33.000 aus. Die Summe aus beiden Beträgen (€ 75.000) liegt über der Höchstbeitragsgrundlage von derzeit € 69.720. Für die Differenzbeitragsvorschreibung gilt daher: 69.720 – 42.000 = 27.720. Die GSVG-Beitragsgrundlage beträgt somit € 27.720 statt € 33.000.

Laut dem im Jänner 2017 veröffentlichten Arbeitsprogramm der Bundesregierung wurde für den Bereich der Sozialversicherung unter anderem auch eine Vereinfachung bei Mehrfachversicherungen ab September 2017 in Aussicht gestellt. Die oben dargestellten Anträge sollten demnach nicht mehr aktiv gestellt werden müssen, sondern es sollte eine automatische Berücksichtigung erfolgen. Aufgrund der aktuellen politischen Entwicklungen ist die Umsetzung derzeit nicht absehbar, die entsprechende Gesetzwerdung bleibt abzuwarten.

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