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Sanierungsarbeiten einer Arztpraxis stellen sofort abziehbare Betriebsausgaben dar

Im Zuge eines Erkenntnisses beschäftigte sich das Bundesfinanzgericht (BFG) mit der steuerrechtlichen Qualifikation von Kosten für die Renovierung einer Arztpraxis und kam zu einem für den Steuerpflichtigen vorteilhaften Ergebnis. >>>

Werden in betrieblich genutzten Gebäuden des Anlagevermögens (etwa in den Büroräumlichkeiten des Unternehmers) Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen vorgenommen, so ist hinsichtlich der dafür angefallenen Kosten zwischen aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand und sofort absetzbarem Erhaltungsaufwand zu unterscheiden. In der Praxis bereitet die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand einerseits und Herstellungsaufwand andererseits jedoch häufig Schwierigkeiten.

Erhaltungsaufwand dient dazu, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Bei regelmäßig in gewissen Zeitabständen wiederkehrenden notwendigen Ausbesserungen, durch die die Wesensart des Gebäudes nicht verändert wird, liegt sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vor.
Der Umstand, dass im Zuge einer Instandsetzung besseres Material oder eine modernere Ausführung gewählt wird, nimmt den Aufwendungen in der Regel nicht den Charakter eines Erhaltungsaufwandes, solange nicht die Wesensart des Hauses verändert wird oder das Gebäude ein größeres Ausmaß erhält.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung liegt beispielsweise in folgenden Fällen Erhaltungsaufwand vor:

  • Umdeckung des Daches, Ausbesserung der Dachrinne oder des Mauerwerkes,
  • Erneuerung des Verputzes und des Anstriches,
  • Instandsetzung schadhaft gewordener Türen und Fenster,
  • die Reparatur sanitärer Anlagen und der Elektroanlagen,
  • Umstellung einer mit festen Brennstoffen beheizten Zentralheizungsanlage auf eine mit Ölfeuerung,
  • Erneuerung/Sanierung eines Bades und ähnliche Maßnahmen oder
  • Erneuerung von technischen Installationen

Die Kosten von Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen derartiger Erhaltungsaufwendungen können im Regelfall zur Gänze steuermindernd als Betriebsausgaben geltend gemacht werden.

Herstellungsaufwand (und damit kein Erhaltungsaufwand) ist hingegen dann gegeben, wenn bauliche Maßnahmen die Wesensart des Wirtschaftsgutes verändern. Das ist nach Ansicht der Finanz etwa bei der Aufstockung eines Gebäudes oder dem Einbau von Badezimmern und WC (Kategorieanhebung) der Fall. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen sind diese Kosten zu aktivieren und auf die Restnutzungsdauer des vorhandenen Gebäudes verteilt abzuschreiben.

Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes (BFG)

In dem der Entscheidung des BFG zugrundeliegenden Fall nahm der beschwerdeführende Arzt im Zuge der Errichtung von Ordinationsräumlichkeiten eine Sanierung der seit jeher bestehenden und privat zu Wohnzwecken genutzten Räume durch Abschlagen des Verputzes mit Neuverputz, Auswechseln des bestehenden schadhaften Bodens und eine Sanierung der bestehenden Wasser- und Elektroninstallationen vor. Da durch diese Sanierungsmaßnahmen im Wesentlichen der Grundriss der Räume unverändert geblieben ist und weder ein Zubau noch eine Aufstockung erfolgte, lag keine Änderung der Wesensart des Gebäudes und damit kein Herstellungsaufwand vor. Die Kosten für die angefallenen Sanierungsarbeiten waren daher nach Ansicht des BFG im Zeitpunkt der Bezahlung sofort steuermindernd als Betriebsausgaben abzuziehen!

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Geschäftsraummieten: Befristete Verträge können zu hohen Gebührenvorschreibungen führen

Bei befristeten Geschäftsraummietverträgen kann die Bemessungsgrundlage der Gebühr bis zum 18-fachen der Jahresbruttomiete betragen. Der Formulierung von Bestandverträgen kommt daher wesentliche Bedeutung zu. >>>

Werden Miet- oder Pachtverträge über Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossen, so unterliegen diese, wenn über sie eine Urkunde errichtet wird, der Bestandvertragsgebühr, die von der Mietdauer abhängig ist. Die Gebühr beträgt im Allgemeinen 1% der Bemessungsgrundlage. Die Höhe der Bemessungsgrundlage ist von den vertraglich vereinbarten wiederkehrenden und/oder einmaligen Leistungen (wie etwa von der monatlichen Miete, Baukostenbeiträgen oder Mietzinsvorauszahlungen) und von der Vertragsdauer abhängig.
Aus gebührenrechtlicher Sicht ist bei der Vertragsdauer zwischen auf bestimmte und auf unbestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge zu unterscheiden.

Uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit

Bestandverträge sind dann auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten. Das liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung etwa dann vor, wenn – trotz mietrechtlicher Befristung des Vertrages – eine uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit besteht.
Ein gebührenrechtlich unbefristeter Vertrag ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes etwa bei Vereinbarung aller denkmöglichen wichtigen Kündigungsgründe gegeben. Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr bildet bei gebührenrechtlich unbefristeten Verträgen der 3-fache Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen.

Beide Vertragsteile auf bestimmte Zeit gebunden

Eine bestimmte Dauer liegt hingegen dann vor, wenn nach dem Vertragsinhalt beide Vertragsteile auf eine bestimmte Zeit an das Vertragsverhältnis gebunden sind. Bei derartig befristeten Bestandverträgen ist die Bemessungsgrundlage der Wert der vom Bestandnehmer während der gesamten vorgesehenen Vertragsdauer geschuldeten Leistungen, im Fall von Geschäftsraummieten höchstens jedoch das 18-fache des Jahreswertes (bei Wohnraummieten höchstens der 3-fache Jahreswert).

Beispiel: Ein Geschäftsraummietvertrag wird auf bestimmte Zeit von 23 Jahren abgeschlossen. Monatlicher Bruttomietzins (inkl. Betriebskosten, USt, etc.) € 1.400. Jahreswert € 16.800 (1.400*12). Vergebührung: € 3.024 (€ 16.800 x 18 = € 302.400 x 1%). Wäre der Vertrag hingegen auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden, würde die Bestandvertragsgebühr lediglich € 504 betragen (€ 16.800 x 3 = € 50.400 x 1%).

Sind Bestandverträge aus gebührenrechtlicher Sicht auf mehr als 3 Jahre befristet abgeschlossen, zahlt man daher in der Regel eine höhere Gebühr als bei unbefristeten Verträgen.

Höhere Gebührenbelastung vermeiden

Derzeit gibt es Fälle, in denen das Bundesfinanzgericht (BFG) trotz Vereinbarung aller denkmöglichen wichtigen Kündigungsgründe das Vorliegen gebührenrechtlich befristeter Verträge annimmt, womit es zu einer höheren Gebührenbelastung kommt. Ob bei Geschäftsraummieten aus gebührenrechtlicher Sicht daher auf unbestimmte oder auf bestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge (die zu einer höheren Gebührenpflicht führen können) vorliegen, ist stets anhand der Umstände und vertraglichen Vereinbarungen im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. Wir unterstützen und beraten Sie dabei gerne!

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Entgeltliche Ablöse eines Fruchtgenussrechts

Aufgrund der vielfachen Ausgestaltungsmöglichkeiten kommt Fruchtgenussvereinbarungen bei der Übertragung von Liegenschaften erhebliche praktische Bedeutung zu. >>>

Bisher war die Frage der ertragsteuerlichen Behandlung der entgeltlichen Ablöse eines Fruchtgenussrechts im außerbetrieblichen Bereich strittig. Ein dazu ergangenes Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) bringt in diesem Zusammenhang nunmehr Rechtssicherheit, wobei die Entscheidung des VwGH aus Sicht des Steuerpflichtigen durchaus positiv zu bewerten ist.

Aus steuerlicher Sicht ist bei Fruchtgenussvereinbarungen insbesondere zwischen dem Vorbehaltsfruchtgenuss und dem Zuwendungsfruchtgenuss zu unterscheiden.

Beim Zuwendungsfruchtgenuss erfolgt die Einräumung des Fruchtgenussrechts an der Fruchtgenusssache durch den Eigentümer (Fruchtgenussbelasteten), ohne damit zugleich das zivilrechtliche Eigentum (etwa an der Liegenschaft) zu übertragen.
Beispiel: der langjährige zivilrechtliche Eigentümer A räumt einer Person B ein Fruchtgenussrecht an seinem Mietwohnhaus ein. Dem Fruchtnießer B kommt das Recht zu, das Mietwohnhaus mit Schonung der Substanz ohne jegliche Einschränkung zu „genießen“ und etwa die Mieteinnahmen daraus einzunehmen. A bleibt weiterhin zivilrechtlicher Eigentümer der Mietwohnung.

Im Unterschied dazu wird beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht das Eigentumsrecht an der Fruchtgenusssache übertragen, wobei sich der bisherige zivilrechtliche Eigentümer das Fruchtgenussrecht an dem übertragenen Wirtschaftsgut vorbehält. Der bisherige Eigentümer der Liegenschaft wird daher zum Fruchtnießer der Erträge (z.B. der Mieteinnahmen).

Ablöse des Fruchtgenussrechts

Wird nun das Fruchtgenussrecht vom Eigentümer der Sache (z.B. Liegenschaft) gegen Zahlung eines Entgelts abgelöst, kommt es zu einem teilweisen oder gänzlichen Verzicht des Fruchtnießers auf sein Recht (etwa das Recht, die Mieteinnahmen zu erhalten). Fraglich war bisher, wie eine solche Ablösezahlung aus einkommensteuerlicher Sicht im außerbetrieblichen Bereich (etwa bei einem Fruchtgenussrecht an einem Mietwohnhaus) zu behandeln ist.

Erkenntnis des VwGH

Der VwGH erkannte nun, dass im Falle eines endgültigen Verzichts auf ein Zuwendungsfruchtgenussrecht eine Veräußerung eines Rechtes vorliegt. Dies hat zur Folge, dass (entgegen der bisherigen Ansicht der österreichischen Finanzverwaltung, wonach steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vorliegen) eine solche Ablösezahlung nur in ganz bestimmten Fällen (im Wesentlichen bei Verzicht innerhalb der 1-jährigen Spekulationsfrist und bei Vorliegen eines vorangegangenen Anschaffungsvorgangs) einkommensteuerpflichtig ist. Erfolgt die Ablöse hingegen später als 1 Jahr nach Einräumung des Fruchtgenussrechts, so liegen im Regelfall steuerfreie Einkünfte vor.

Ob bzw. unter welchen Voraussetzungen die Vereinnahmung eines Entgelts für die Ablöse des Fruchtgenussrechts oder für die Übertragung des Fruchtgenussrechts an einen Dritten tatsächlich einkommensteuerfrei oder doch einkommensteuerpflichtig ist, ist stets im jeweiligen Einzelfall zu prüfen und zu beurteilen. Wir beraten Sie dabei gerne!

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Vorsteuern bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage

Der Verwaltungsgerichtshof hat vor kurzem zu der Frage, inwieweit Vorsteuern im Zusammenhang mit einer Dachsanierung anlässlich der Errichtung einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) geltend gemacht werden können, Stellung genommen.  >>>

Bei der errichteten PV-Anlage handelte es sich im Fall um eine Volleinspeisung. Als Volleinspeiser wird eine PV-Anlage genannt, die die gesamte erzeugte Energie direkt in das Ortsnetz einspeist und an ein Energieversorgungsunternehmen oder die OeMAG (Abwicklungsstelle für Ökostrom Österreich) verkauft. Der für den Eigenbedarf benötigte Strom wird dabei zur Gänze von einem Energieversorgungsunternehmen aus dem Ortsnetz bezogen.

Stromlieferungen sind umsatzsteuerpflichtig

Der Betrieb einer PV-Anlage bei Volleinspeisung stellt eine eigene gewerbliche Einkunftsquelle dar, unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige daneben noch eine andere betriebliche (z.B. land- und forstwirtschaftliche) Tätigkeit betreibt. Darüber hinaus handle es sich beim Betrieb der PV-Anlage um eine unternehmerische Tätigkeit, die zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Bei Volleinspeisung sind daher sämtliche Stromlieferungen an das Energieversorgungsunternehmen umsatzsteuerpflichtig. Dem Anlagenbetreiber steht dafür der volle Vorsteuerabzug für die Errichtung und den Betrieb der Anlage zu.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes

Anlassfall für die gegenständliche Entscheidung des Verwaltungsgerichtshof es (VwGH) war die von einem umsatzsteuerpauschalierten Land- und Forstwirt geltend gemachte Vorsteuer für die Dachsanierung, welche für die Errichtung der PV-Anlage erforderlich war. Der Land- und Forstwirt konnte die Vorsteuern im Zusammenhang mit der Anschaffung der PV-Anlage inklusive Montageschienen und der Inbetriebnahme durch den Energieversorger unstrittig geltend machen. Fraglich war hingegen, ob eine Geltendmachung von Vorsteuern für die Dachsanierung, welche für die Errichtung der PV-Anlage erforderlich war, dem Anlagenbetreiber ebenfalls zusteht.
Laut dem VwGH sind aufgrund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung des Gebäudes (Stallgebäude) die Umsätze im Zusammenhang mit der Dachsanierung dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zuzuordnen und nicht dem gewerblichen Betreiben der PV-Anlage, da eine Dachsanierung nicht im ursächlichen Zusammenhang mit dem Betreiben einer PV-Anlage steht.

Betriebliches Gebäude oder Privathaus?

Die Leistungen für die Dachsanierung und somit der Vorsteuerabzug für diese stehen demjenigen zu, der das Gebäude nutzt. Wird daher eine PV-Anlage auf einem betrieblichen Gebäude eines vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmers errichtet, so kann der Unternehmer die Vorsteuern im Zusammenhang mit der für die Errichtung der PV-Anlage erforderlichen Dachsanierung im Rahmen der betrieblichen Tätigkeit, für die er das Gebäude verwendet, geltend machen. Wird die PV-Anlage auf einem für private Zwecke genutzten Gebäude (z.B. Wohnhaus) errichtet, steht hingegen kein Vorsteuerabzug zu.

Der umsatzsteuerpauschalierte Land- und Forstwirt konnte jedoch im gegenständlichen Fall keine Vorsteuern geltend machen, da die Vorsteuern bereits im Rahmen der Vorsteuerpauschalierung berücksichtigt werden.

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