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Auswirkungen von Leerstandskosten bei der Liebhabereibeurteilung

Bei der Vermietung eines Ferienhauses, welches zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt wird, sind die Kosten, die auf die Eigennutzung entfallen, auszuscheiden. Sie dürfen nicht gewinnmindernd berücksichtigt werden. >>>

Wenn Verluste im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit „qualifizierten Nutzungsrechten“ erzielt werden, ist die Tätigkeit nach Ansicht der Finanzverwaltung auf die private Neigung des Steuerpflichtigen zurückzuführen (= Liebhabereivermutung). Qualifizierte Nutzungsrechte sind solche, die den persönlichen Wohnbedürfnissen dienen.
Die Finanzverwaltung unterstellt somit dem Steuerpflichtigen, dass etwa die Vermietung einer Eigentumswohnung nicht zum Zwecke der Einkommenserzielung vorgenommen wird, sondern andere Motive - wie etwa jenes nach Kapitalanlage, späterer Befriedigung eines Wohnbedürfnisses oder Steuervermeidung - im Vordergrund stehen.

Verluste steuerlich nicht anerkannt

Dies hat zur Folge, dass die Verluste steuerlich nicht anerkannt werden und im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung nicht mit anderen steuerpflichtigen Einkünften gegenverrechnet werden können. Um die Liebhabereivermutung widerlegen zu können, ist die Erstellung einer Prognoserechnung erforderlich, mit deren Hilfe der Nachweis zu erbringen ist, dass innerhalb einer absehbaren Zeit ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann. Bei der Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen muss innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen die objektive Ertragsfähigkeit (= Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) vorliegen.

Vermietung eines Ferienhauses

Bei der Vermietung eines Ferienhauses, welches zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt wird, sind die Kosten nach deren Veranlassungszusammenhang aufzuteilen. Jene Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung veranlasst sind, sind als Werbungskosten im Rahmen der Prognoserechnung zu berücksichtigen. Die Kosten, die auf die Eigennutzung zurückzuführen sind, sind jedoch auszuscheiden und dürfen nicht berücksichtigt werden.

Die wegen Leerstehung nicht verrechenbaren Betriebskosten, welche sowohl mit der Vermietung als auch mit der Eigennutzung in einem Veranlassungszusammenhang stehen, gelten als gemischt veranlasst. Im Falle einer an sich jederzeit möglichen Selbstnutzung hat die Aufteilung dieser gemischt-veranlassten Kosten nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung (= Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen.

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Vorsteuer-Abzug: Überprüfung des Vertragspartners notwendig!

Um den Verlust des Vorsteuerabzuges zu vermeiden, sollte neben der Überprüfung der Rechnungsmerkmale auch die Gültigkeit der UID-Nummer eines Geschäftspartners geprüft werden. >>>

Erbringt ein Unternehmer einen steuerbaren Umsatz an einen anderen Unternehmer, so ist der leistende Unternehmer verpflichtet, über die erbrachte Lieferung oder Leistung eine Rechnung auszustellen. Nur wenn die Rechnung den gesetzlichen Vorschriften entspricht, steht dem leistungsempfangenden Unternehmer der Vorsteuerabzug zu.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen müssen Rechnungen deren Gesamtbetrag € 400 (inkl. USt) übersteigt, insbesondere den Namen und die Anschrift des liefernden oder des leistenden Unternehmers sowie des Leistungsempfängers, das Entgelt und den anzuwendenden Steuersatz sowie die dem Unternehmer erteilte UID-Nummer enthalten.

Keine ordnungsgemäße Rechnung?

Fehlt eine formal ordnungsgemäße Rechnung, so steht der Vorsteuerabzug nicht zu. Der Verwaltungsgerichtshof vertritt in diesem Zusammenhang eine strenge Ansicht und verweigert beispielsweise den Vorsteuerabzug bei Vorliegen einer formal mangelhaften Rechnung selbst dann, wenn die Leistung tatsächlich erfolgte und der gesamte Rechnungsbetrag inklusive Umsatzsteuer vom Vertragspartner vereinbarungsgemäß gezahlt wurde. Ob der Rechnungsempfänger bei Bezahlung der Rechnung gutgläubig agierte oder nicht, ist für Zwecke des Vorsteuerabzuges irrelevant.

UID-Bestätigungsverfahren nutzen

Um den Verlust des Vorsteuerabzuges zu vermeiden, empfiehlt es sich daher, sich neben der Überprüfung sämtlicher Rechnungsmerkmale insbesondere auch von der Gültigkeit der UID-Nummer eines Geschäftspartners im Rahmen des sogenannten „UID-Bestätigungsverfahrens“ zu überzeugen.
In diesem Zusammenhang ist jeder Unternehmer verpflichtet im Rahmen einer zweistufigen Abfrage die UID-Nummer des Geschäftspartners über FinanzOnline oder über die Homepage http://ec.europa.eu/taxation_customs/vies vorzunehmen und das Ergebnis der Bestätigungsanfrage aufzubewahren. Im Rahmen dieser Bestätigungsanfrage wird auch die Adresse des Unternehmers angeführt, welche in weitere Folge ebenfalls überprüft werden könnte, um verbleidende Zweifel an der Seriosität des Lieferanten ausschließen zu können.

Da in bestimmten Fällen (z.B. im Insolvenzfall des Lieferanten oder bei Vorliegen eines Scheinunternehmers) auch eine nachträgliche Rechnungsberichtigung nicht möglich ist, ist eine sorgfältige Überprüfung des Vertragspartners bereits im Vorfeld des jeweiligen Geschäftsabschlusses unumgänglich, um den Verlust des Vorsteuerabzuges zu vermeiden.

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Vereinfachte GmbH-Gründung 2018

Das neue Deregulierungsgesetz bietet ab 2018 eine einfachere Möglichkeit, eine Einpersonen-GmbH zu gründen. Das sind GmbHs, deren einziger Gesellschafter eine natürliche Person und zugleich einziger Geschäftsführer ist. >>>

Nach dem Gesetz ist die Gründung einer Einpersonen-GmbH mit einem Stammkapital von € 35.000 auch ohne Beiziehung eines Notars möglich, weshalb die diesbezüglichen Kosten gespart werden können. Soll die Gründung ohne Notar erfolgen, hat der Gesellschafter und Geschäftsführer mindestens die Hälfte des gesetzlich geforderten Stammkapitals (= € 17.500) auf ein Bankkonto einzuzahlen.
Alternativ könnte jedoch die Gründungsprivilegierung in Anspruch genommen, so reduziert sich der einzuzahlende Betrag auf € 5.000 und das Stammkapital auf € 10.000 (für die ersten 10 Jahre).

Das Kreditinstitut hat die Identität des Gesellschafters und Geschäftsführers der neu gegründeten GmbH durch persönliche Vorlage des amtlichen Lichtbildausweises festzustellen und zu überprüfen. Im Anschluss übermittelt das Kreditinstitut die Bankbestätigung, eine Kopie des Lichtbildausweises sowie die Musterzeichnung (Unterschrift vor dem Kreditinstitut) auf elektronischem Weg an das Firmenbuch.

Beschränkter Gesellschaftsvertrag

Bei dieser neuartigen Gründungsform der Einpersonen-GmbH beschränkt sich der Gesellschaftsvertrag (= Erklärung über die Errichtung der Gesellschaft) neben dem gesetzlichen Mindestinhalt auf die Bestellung des Geschäftsführers sowie auf Regelungen über den Ersatz der Gründungskosten (bis zu maximal € 500), über die Gründungsprivilegierung (sofern diese in Anspruch genommen wird) und über die Verteilung des Bilanzgewinns.

Im Gesellschaftsvertrag müssen die Gründungskosten (also die tatsächlichen Ausgaben im Zusammenhang mit der Gründung) festgehalten werden, damit der Gesellschafter diese Kosten von der Gesellschaft ersetzt bekommt. Weiters muss der Gesellschaftsvertrag eine besondere Beschlussfassung für die Verteilung des Bilanzgewinns vorsehen, sofern der Bilanzgewinn nicht jedes Jahr zur Gänze ausgeschüttet werden soll (= Vollausschüttung) und diese einer Kapitalertragsteuer in Höhe von 27,5% unterliegt.

Erst ab Jänner 2018

Die Möglichkeit der vereinfachten GmbH-Gründung tritt erst ab 1.1.2018 in Kraft und ist vorerst auf zwei Jahre (bis 31.12.2020) zeitlich befristet. Weiters gilt zu beachten, dass bei der Gründung ohne Beiziehung eines Notars eine rechtliche Beratung durch eben diesen nicht stattfindet (z.B. Haftungsrisiken für Gesellschafter und Geschäftsführer).

Alternativ kann wie bisher die Gründung mit einem Notar durchgeführt werden. Auch bei dieser Variante ergeben sich durch das Deregulierungsgesetz Erleichterungen. Die Einzahlung der Stammeinlage kann ab 1.1.2018 auf ein Anderkonto des Notars erfolgen, weshalb der vollständige Gründungsakt direkt beim Notar durchgeführt werden kann und somit nicht ein zusätzlicher Termin bei der Bank erforderlich ist (die aber in weiterer Folge zur Eröffnung eines Geschäftskontos dennoch aufgesucht werden muss). Darüber hinaus wurde das Notariatstarifgesetz geändert, sodass für bestimmte Notariatshandlungen geringere Tarife zur Anwendung gelangen.

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Steuerliche Absetzbarkeit von Kundengeschenken

Ob bestimmte Geschenke an Kunden steuerlich absetzbar sind, ist eine oft gestellte Frage. Die Regelungen dafür sind aber ziemlich klar. >>>

Aufwendungen oder Ausgaben, die zwar durch den Beruf des Steuerpflichtigen veranlasst sind bzw. im Zusammenhang mit der Erzielung von steuerpflichtigen Einkünften stehen aber auch geeignet sind, das gesellschaftliche Ansehen des Steuerpflichtigen zu fördern, sind steuerlich nicht abzugsfähig. Solche Aufwendungen und Ausgaben werden als Repräsentationsaufwendungen bezeichnet.

Auch übliche Geschenke an Kunden zu persönlichen Anlässen wie etwa Geburtstage oder zu allgemeinen Ereignissen, wie etwa. Weihnachten, Ostern, etc. sind nicht abzugsfähige Geschenke. Als solche üblichen Geschenke zählen:

  • Blumen
  • Rauchwaren
  • Spirituosen
  • Bonbonnieren
  • Bücher und Zeitschriftenabonnements
  • Einladungen zu geselligen, sportlichen bzw. kulturellen Veranstaltungen (Konzertkarten oder Karten zu Fußballspielen) etc.

usgaben für Geschenke sind nur dann abzugsfähig, wenn eine entsprechende Werbewirksamkeit mit dem Geschenk entfaltet werden kann wie etwa bei Kalendern oder Kugelschreibern mit Firmenaufschrift bzw. Firmenlogo. Bei diesen Geschenken steht nämlich die berufliche Tätigkeit und nicht die Person des Steuerpflichtigen im Vordergrund.

Umsatzsteuerliche Behandlung

Die umsatzsteuerliche Behandlung dieser Kundengeschenke ist losgelöst von der einkommensteuerlichen Einordnung zu beurteilen.

Geschenke an Kunden unterliegen der Umsatzsteuerpflicht im Rahmen der Eigenverbrauchsbesteuerung, sofern für deren Anschaffung oder Herstellung Vorsteuern geltend gemacht worden sind. Ausgenommen von dieser Besteuerung sind lediglich Geschenke von geringem Wert und die Abgabe von Warenmustern.

Geschenke von geringem Wert sind jene Geschenke, deren Herstellungs- oder Anschaffungskosten pro Kalenderjahr und je Empfänger einen Betrag von € 40 ohne Umsatzsteuer nicht übersteigen. Aufwendungen und Ausgaben im Zusammenhang mit geringwertigen Werbeträgern wie Kugelschreibern, Feuerzeugen und Kalendern sind bei der € 40-Grenze nicht zu berücksichtigen.

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